I problemi immobiliari della Cina stanno peggiorando e crescono le richieste di aiuti politici più audaci

I problemi immobiliari in Cina stanno accelerando. I potenziali acquirenti di case si stanno trattenendo, con conseguenti vendite deboli che aggravano l’urgente necessità per i responsabili politici di aumentare il sostegno all’industria.

Le vendite di nuove case per i primi 100 sviluppatori sono diminuite di circa un terzo a giugno e luglio dello scorso anno, dopo una crescita a due cifre all’inizio dell’anno, ha affermato Edward Chan, direttore di S&P Global Ratings. Con la maggior parte degli appartamenti in Cina esauriti prima del completamento, è probabile che le deboli vendite di nuove case portino a grossi problemi di flusso di cassa per gli sviluppatori.

“Pensiamo che la situazione stia probabilmente peggiorando a causa dell’incidente di Country Garden”, ha detto Chan alla CNBC giovedì in un’intervista telefonica. Ha aggiunto di non aver notato finora alcun miglioramento nelle vendite di nuove case.

Mentre una sfilza di dati indica un rapido rallentamento dell’economia, questa mancanza di miglioramento, unita a un incombente default di Country Garden, sta rendendo difficile per gli sviluppatori immobiliari raccogliere denaro.

Giovedì scorso negli Stati Uniti, lo sviluppatore immobiliare più indebitato al mondo, Evergrande, ha presentato istanza di protezione dal fallimento, scuotendo la fiducia degli investitori.

L’aggravarsi della crisi di fiducia sta aggiungendo pressione alla seconda economia più grande del mondo.

Il settore immobiliare cinese vacilla dal 2020, quando Pechino ha represso i livelli di indebitamento dei promotori immobiliari della Cina continentale.

Anni di crescita esplosiva hanno portato alla costruzione di città fantasma poiché l’offerta ha superato la domanda mentre gli sviluppatori cercavano di capitalizzare l’appetito per la proprietà della casa e investire nel settore immobiliare.

Queste misure, note come la politica delle “tre linee rosse” della Cina, si riferiscono a tre specifiche condizioni di bilancio che gli sviluppatori devono soddisfare se vogliono assumere più debiti.

Le regole richiedono agli sviluppatori di limitare il proprio debito in relazione al flusso di cassa, alle attività e ai livelli di capitale dell’azienda, con lo sviluppatore carico di debiti Evergrande che è andato in default per la prima volta alla fine del 2021.

JP Morgan ha affermato in una nota che un default di Country Garden potrebbe aggiungere 9,9 miliardi di dollari al conteggio dei default dei mercati emergenti globali dall’inizio dell’anno, portando la dimensione totale dei default del settore immobiliare cinese a 17 miliardi di dollari finora nel 2023. In data agosto 15.

La banca d’affari statunitense prevede che il settore immobiliare cinese rappresenterà quasi il 40% di tutti i volumi di default nei mercati emergenti nel 2023.

Gran parte dei problemi di Country Garden sono legati alla sua massiccia esposizione alle parti meno sviluppate della Cina note come città di classe inferiore. Circa il 61% dei progetti è per azienda Relazione annuale 2022in queste città di livello inferiore, dove l’offerta di alloggi supera la domanda.

“L’andamento delle vendite di Country Garden è stato piuttosto disastroso”, ha affermato Chan di S&P Global, osservando che le vendite di giugno e luglio sono diminuite di circa il 50% anno su anno.

Le città di livello inferiore hanno iniziato a vedere le vendite indebolirsi a maggio, ha detto Chan, mentre le città di livello superiore hanno iniziato a vedere le vendite deteriorarsi nei mesi successivi.

Come risultato dei problemi di Country Garden, Chan ha detto che sta “diventando sempre più difficile” per le vendite totali di immobili in Cina raggiungere lo status di core S&P da 12 trilioni di yuan a 13 trilioni di yuan quest’anno.

“Invece di una forma a L potrebbe essere una scala discendente”, ha detto.

Chan ha affermato che l’emissione di Standard & Poor’s del settore immobiliare cinese è di 11 trilioni di yuan di vendite quest’anno e 10 trilioni di yuan per il 2024.

È ancora circa la metà di quanto le vendite del mercato immobiliare del paese hanno raggiunto il picco nel 2021, a 18 trilioni di yuan, secondo le cifre condivise da Chan.

Alla riunione di revisione economica di metà anno tenutasi a luglio, i massimi leader cinesi si sono impegnati a “adeguare tempestivamente e migliorare le politiche” per il settore immobiliare assediato.

Finora non hanno dimostrato chiaramente il loro piano per adattarsi ai “grandi cambiamenti” nelle dinamiche della domanda e dell’offerta nel mercato immobiliare.

“I problemi di debito di Country Garden e l’incertezza sul sostegno del governo stanno alimentando una più ampia ansia nel mercato immobiliare cinese”, ha scritto Louise Law, capo economista di Oxford Economics, in una nota datata 11 agosto.

Con il consolidamento del settore immobiliare cinese in mezzo alla crisi del debito e del credito, gli sviluppatori statali sono in una posizione migliore per crescere rispetto agli sviluppatori non statali.

Gli sviluppatori statali hanno visto le vendite a contratto crescere del 48% nei primi sette mesi di quest’anno rispetto a un anno fa, mentre gli sviluppatori non statali hanno registrato un calo delle vendite del 19%, secondo i dati di Natixis Corporate and Investment Banking.

Ciò migliora la capacità degli sviluppatori statali di acquistare terreni dai governi locali perché le forti vendite di case aumentano il flusso di cassa.

“Attualmente, l’87% dei terreni acquistati viene venduto [state-owned enterprises]Come ti aspetti [privately owned enterprises] Per aumentare la crescita? Gary Ng, capo economista di Natixis, ha dichiarato martedì in un’intervista telefonica.

I dati di Natixis hanno mostrato che l’87% degli acquisti di terreni in valore per l’anno fino a luglio sono stati da parte di sviluppatori statali, in modo simile all’anno scorso. I dati hanno mostrato che questo è in netto aumento rispetto al 59% nel 2021.

Ng si aspetta che gli sviluppatori statali abbiano più proprietà nel mercato immobiliare cinese in futuro. Ma ha affermato che mentre gli sviluppatori non statali hanno avuto problemi di leva in passato, avere così tanti sviluppatori di proprietà statale nel settore può rendere difficile prevedere la domanda effettiva.

Tuttavia, la domanda di alloggi sottostante nelle città di primo livello rimane abbastanza resiliente e non sfruttata e potrebbe essere rilasciata una volta che ci sarà maggiore chiarezza nelle politiche.

“Una politica tempestiva per stabilizzare la domanda e le vendite nelle città di livello superiore sarà molto importante”, ha affermato Chan di S&P Global.

“Se questo può essere raggiunto nel tempo, la stabilizzazione può essere estesa alle città di livello inferiore. Ma ci vorrà più tempo”.