L’accordo NAR entra in vigore oggi: ecco cosa sta cambiando e perché

CNN
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Sabato è entrata ufficialmente in vigore una nuova serie di regole che regolano il modo in cui la maggior parte dei professionisti del settore immobiliare opera negli Stati Uniti e i cambiamenti potrebbero stravolgere il modo in cui gli americani acquistano e vendono case.

La National Association of Realtors, la potente associazione di categoria con 1,5 milioni di membri, ha approvato le regole come parte di un accordo da 418 milioni di dollari in cause antitrust. Le regole mirano a cambiare il modo in cui gli agenti immobiliari vengono pagati e chi li paga. È il più grande cambiamento nelle regole dell’organizzazione almeno da una generazione.

In una dichiarazione, Kevin Sears, presidente della National Association of Realtors, ha affermato che i cambiamenti “aiutano a dare ai consumatori maggiore chiarezza e scelta quando acquistano e vendono una casa”.

“Ho fiducia nelle capacità dei nostri membri di prepararsi e abbracciare questa evoluzione nel nostro settore e di aiutare a guidare i consumatori nel nuovo panorama”, ha affermato.

Ecco cosa devi sapere:

Storicamente, non ci si aspettava che gli acquirenti pagassero direttamente il proprio agente immobiliare. Questo perché le commissioni dell’intermediario immobiliare – sia per l’agente degli acquirenti che per l’agente dei venditori – sono pagate dal venditore della casa.

Comitati La commissione è in genere pari al 5% o al 6% del prezzo di vendita della casa, quindi per una casa da $ 450.000, che è all’incirca il prezzo medio di una casa negli Stati Uniti, il venditore sarebbe responsabile di $ 27.000 in commissioni. Molti esperti hanno menzionato Queste commissioni sono state integrate nel prezzo di listino delle case, gonfiando i prezzi delle case, ha detto.

Ma a partire da questa settimana, agli agenti dei venditori non sarà più consentito pubblicizzare le commissioni agli agenti degli acquirenti su più servizi di quotazione che gli agenti immobiliari utilizzano per elencare e trovare case in vendita e facilitare le transazioni.

Ciò significa che l’agente dell’acquirente non può più utilizzare il database per cercare case in base a quanto riceverà, una pratica chiamata “steering”. Ciò ha portato alcuni agenti a evitare di mostrare le case che soddisfano i criteri dei loro clienti solo perché il venditore offriva tassi di commissione inferiori a quelli di mercato, sostengono i critici.

“Senza più commissioni sulla MLS, è più difficile guidarti, perché non puoi semplicemente fare una ricerca per le commissioni del 3%”, ha detto Tanya Munster, professoressa di diritto presso la University of Buffalo School of Law. “Puoi ancora chiama tutti e scopri qual è la situazione, ma questo rende “più difficile”.

Il secondo cambiamento riguarda il rapporto tra potenziali acquirenti di case e agenti immobiliari. Gli acquirenti devono ora firmare un accordo di rappresentanza legalmente vincolante con il proprio agente prima di poter iniziare a visitare le case insieme.

Questi accordi sono progettati per dire agli acquirenti di case come il loro agente guadagnerà la loro commissione e, se i venditori non accettano di pagare la commissione dell’agente, l’acquirente potrebbe essere responsabile di tale pagamento. È inoltre progettato per informare gli acquirenti che questa commissione è completamente negoziabile.

“L’idea è che se gli acquirenti si rendono conto che possono negoziare le commissioni, e se effettivamente pagano loro, e non il venditore, ciò potrebbe creare un mercato più integrato e forse un menu di servizi in futuro che sarà migliore”, ha affermato Norm. Miller, professore emerito di diritto immobiliare all’Università di San Diego. “Più paragonabile ad altri paesi sviluppati”.

Un elemento chiave di questi accordi è che l’agente dell’acquirente non può ricevere un compenso superiore a quello inizialmente concordato dall’acquirente, anche se il venditore è disposto a offrire di più.

Su di lei Sito webLa National Association of Realtors ha affermato che questi due cambiamenti “hanno eliminato qualsiasi guida teorica, perché un broker non riceverebbe un compenso maggiore indirizzando un acquirente verso una particolare inserzione perché aveva un’offerta di compenso “più alta”.

L’udienza di approvazione finale è prevista per il 26 novembre, ma un giudice ha concesso l’approvazione preliminare all’accordo della National Association of Realtors in aprile.

Alcuni intermediari si sono resi conto che gli acquirenti potrebbero sentirsi nervosi nel firmare qualsiasi cosa che li leghi a un rapporto legalmente vincolante con un agente prima di iniziare a visitare le case. Quindi, hanno creato contratti a breve termine che coprivano una settimana o forse anche un’ora in modo che gli acquirenti potessero sentirsi a proprio agio con l’agente prima di impegnarsi.

Ma Munister ha avvertito gli acquirenti di stare attenti a firmare qualsiasi tipo di contratto legalmente vincolante senza leggerlo attentamente.

“Troveremo tutti i tipi di versioni diverse di questi accordi che varieranno da stato a stato, da società di intermediazione a società di intermediazione. Potrebbero essercene migliaia”, ha detto. “Mi preoccupa che acquirenti e venditori possano iscriversi a qualcosa senza pensarci e poi rimanere sorpresi quando le cose non sono come pensavano.”

Leo Pareja, amministratore delegato di EXP Realty, uno dei più grandi intermediari immobiliari americani, ha dichiarato alla CNN di aver redatto gli accordi di acquisto della sua azienda in modo semplificato per evitare qualsiasi potenziale confusione.

“È progettato per essere qualcosa che un consumatore possa leggere nel proprio vialetto senza sentirsi in una posizione scomoda”, ha detto Pareja. “Non serve una laurea in giurisprudenza per leggerlo.”

Pareja ha deciso di rendere i suoi contratti ampiamente disponibili in modo che anche altre società potessero utilizzarli.

“Vogliamo solo che i consumatori e gli agenti abbiano meno attriti in futuro, perché questa è l’ultima cosa di cui abbiamo bisogno in questo momento”, ha detto.

Alcuni esperti immobiliari hanno avvertito che le nuove regole potrebbero avere un effetto dissuasivo sul mercato dell’acquisto di case poiché il numero di acquirenti potrebbe ora essere in aumento Si prevede che saranno in grado di fornire contanti per pagare i propri clienti.

Ma Munister ha detto che crede che i cambiamenti aiuteranno i consumatori a lungo termine.

“Penso che la cosa migliore per gli acquirenti e i venditori di case sia che i tassi di commissione scendano nel tempo”, ha detto.

Ma non è ancora chiaro se i costi di acquisto e vendita di case negli Stati Uniti diventeranno immediatamente più economici per la maggior parte delle persone.

“Penso che alla fine qualcuno dirà: ‘Competiamo sui prezzi'”, dice Miller dell’Università di San Diego, “Se si tratta di una grande azienda, ciò potrebbe portare a una rivoluzione. Ma quando ciò accadrà? Non lo so .”

Nel breve termine, Miller ritiene che i tassi ipotecari avranno un impatto maggiore sull’accessibilità degli alloggi rispetto a qualsiasi particolare cambiamento delle regole.

Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni ha recentemente raggiunto il 6,49%, che rimane elevato rispetto alla storia recente ma è vicino ai livelli più bassi da più di un anno.

“Questo ha un impatto sull’accessibilità economica molto più grande di qualsiasi cosa di cui stiamo parlando qui”, ha detto Miller. “Se i tassi ipotecari scendessero ulteriormente, le modifiche alle regole saranno poco più che rumore nell’equazione, al confronto.”